Talep çok fazla, sıra bekleniyor! 50 bin TL'den başlıyor...

Pandemi sürecinde şehir hayatından bunalan ve kapalı alanlardan çok açık alanlarda nefes almak isteyen insanlar, hobi bahçelerine gösterilen ilgiyi artırdı.

Hobi bahçelerinin fiyatları arsa büyüklüğüne, tapu niteliğine, kooperatif hissesi, arsa Hisse tapusu veya müstakil tapulu olması kriterlerine göre değişirken, fiyatlar 50 binden başlıyor. Yıllık 1.000 TL'den başlayan Hobi Bahçeleri için 2020 yılında da yeni yasal düzenlemeler yapılmıştı. 

DOLULUK ORANLARI PANDEMİYLE YÜKSELDİ

Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Öyküm Öngiden pandemide hobi bahçelerine ilginin arttığından bahsetti ve "Özellikle pandemi döneminde bu alanlara ilginin arttığını, satışların hızlandığını ve mevcut projelerde doluluk oranlarının arttığını söyleyebiliriz. Büyükşehirlerde 20-30 dk mesafede ulaşılabilir alanlarda, nispeten erişilebilir fiyatlarda düzenlenen projelerde, hobi bahçelerinin şehir hayatından bir kaçış olarak görüldüğü ve kapanmaların olduğu günlerde açık hava ve yeşile artan hasret sebebiyle, bu alanlara yönelimin arttığı gözlenmiştir. Özellikle Ankara’da organize hobi bahçeleri yaygın olarak bulunuyor, pandemi süreci ile artan taleple satışların hızlandığı ve doluluk oranlarının da yüksek olduğunu görüyoruz" dedi. 

KURA YOLUYLA TESLİM EDİLİYOR

En çok tercih edilen bölgeleri sıralayan Öngiden, "Hobi bahçelerine en çok Ankara’da Çubuk, Gölbaşı, Altındağ ve Sincan bölgelerinde, İzmir’de farklı ilçelerde hobi bahçesi olarak pazarlanan alanlar olsa da Menderes ve Torbalı ilçelerinde site tarzı hobi bahçelerinin bulunduğunu görüyoruz. İstanbul’da ise Arnavutköy, Silivri, Çatalca, Tuzla ve Pendik ilçelerinde az sayıda hobi bahçesi kullanımları var. Arsa maliyetlerinin yüksek olduğu İstanbul’da organize hobi bahçe alanları satışından daha çok, belediyelerden yaklaşık 40-80 m2 büyüklüğünde kura yolu ya da başvuru ile hobi bahçelerinin yıllık kiralama olanaklarının daha yaygın olduğu biliniyor. Ayrıca çiftliklerde de bazı alanların hobi bahçesi olarak değerlendirilerek kulübeli ve kulübesiz olarak kiralamaların yapıldığı, yahut isteğe göre bu alanda yetiştirilen organik ürünlerin yıllık olarak alıcıya sağlandığı versiyonlar da görülmüştür" açıklamasında bulundu.

Üzerinde yapı bulunmayan hobi bahçelerinin 50 bin TL'den başladığını ifade eden Öngiden, "Hobi bahçelerinin fiyatları arsa büyüklüğüne, tapu niteliğine-kooperatif hissesi, arsa hisse tapusu veya müstakil tapulu olması kriterlerine göre 50.000-150.000 TL aralığında seyrediyor. Üzerinde 50-60 m2 yapı bulunan bahçelerin fiyatları ise ve arsa büyüklüğüne göre 250.000 ile 350.000 TL aralığında değişiyor" dedi. 

ÇÖZÜM: TİNYHOUSE'LAR

Yasal durumu da açıklayan Öngiden açıklamasına böyle devam etti: "Hobi bahçelerine artan talep, daha uygun fiyatlarda pazarlanan tarım arazilerinde düzenlenen hobi bahçelerinin de artmasına sebebiyet verdi. Hobi bahçelerinin artması tarım arazilerinin bölünerek verimsizleşmesine ve amacı dışında değerlendirilmesine sebep olduğundan, kamuda bu konuda 2020 yılında yeni yasal düzenlemeler yapıldı. Genel olarak imarsız arazilerde ve tarım arazilerinde düzenlenen hobi bahçelerindeki yapılar yasal otoriteler tarafından ruhsatsız-kaçak yapı olarak değerlendirildiğinden cezai yaptırım ve yıkım riski bulunuyor. Bu yüzden de bu alanlarda çözüm olarak ruhsat gerektirmeyen plakalı ve tekerlekli tinyhouse (ev karavan) konseptli yapılara yönelik pazarlama çalışmaları başlamıştır. Tinyhouselar mobil ve tekerlekli araçlar olduğundan Karayolları Trafik Yönetmeliklerine tabidir ve aracın plaka, ruhsat ve trafik tescil işlemleri yapıldığında yasal olarak uygunluk sağlandığı belirtilmektedir. Ruhsat alınan Tinyhouse’ların maliyetlerinin neredeyse yarısını römork/şasi kısmının oluşturması nedeniyle maliyetleri nispeten yüksektir. Ancak inşaat yapılamayan yerlerdeki kısa süreli konaklama sorununu da çözmektedir."

EVDEN ÇALIŞMA ARTIŞA NEDEN OLDU

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Ahmet Arslan, hobi bahçelerine ilgiyle ilgili açıklamada bulundu ve "Hobi bahçesi konusu, modern şehir hayatının getirdiği stres ve doğadan uzaklaşma sonucunda son dönemde gerek ülkemizde gerekse dünya genelinde yaygınlaşan bir konu niteliğinde. Ancak pandemi süreci birçok alanda değişim ve dönüşümleri hızlandırdığı gibi bu konuya da ivme kazandırdı. Gerek hobi bahçelerinin gerekse Tiny House konseptindeki evlerin bu dönemde artış gösterdiği görülüyor. İnsanlar evden çalışma ve hafta sonları uygulanan sokağa çıkma yasaklarının etkisiyle boş zamanlarını bu tür alanlarda değerlendirme arayışına girdiler" dedi.

İSTANBULLULAR EN ÇOK BU BÖLGELERİ TERCİH EDİYOR

Arslan en çok tercih edilen bölgelerle ilgili açıklamada bulunurken İstanbulluların 1-2 saat mesafede yerleri tercih ettiğini ifade etti. Arslan, "Hobi bahçeleriyle genel olarak şehir hayatının daha yoğun olduğu, bahçeli evlerde yaşama olanağının kısıtlı olduğu, doğadan ve topraktan kopuk bir yaşantı görülen büyük şehirlerde karşılaşılıyor. Hobi bahçesinin en yoğun talep edildiği şehirlerin başında İstanbul geliyor. İstanbullular bu konuda ağırlıklı olarak, Büyükçekmece, Silivri, Çatalca, Arnavutköy, Beykoz, Şile gibi ilçelere yönelmiş durumda. Ayrıca İstanbulluların bir kısmı da şehir dışında hobi bahçesi ediniyor. İstanbul’a 1-2 saat mesafedeki Kocaeli, Sakarya, Yalova, Bursa, Tekirdağ ve Kırklareli gibi şehirlerde hobi bahçesi kullanımı mevcut. Öte yandan, İzmir, Ankara ve Antalya’da kırsal kesimde yer alan ilçelerde de bu tür kullanımlar bulunduğu görüyoruz. Muğla, Çanakkale ve Balıkesir gibi şehirlerde de büyük şehirlerden gelen yatırımcıları bu yönde ilgisi olduğu biliniyor" açıklamasında bulundu.

YILLIK FİYATLARI 1.000 TL'DEN BAŞLIYOR

Arslan hobi bahçelerinin fiyatlarıyla ilgili de açıklamada bulundu: "Hobi bahçelerinin kendi içerisinde birkaç başlık altında incelenmesi gerektiğini düşünüyoruz. Bunların başında belediyelerin işlettiği hobi bahçeleri geliyor. Belediyelerin işlettiği hobi bahçeleri yıllık toplam 1.000-2.000-TL aralığında fiyatlara sahip. Ayrıca burada alınan bir takım ilave hizmetlerin de ayrıca ücretlendirildiği biliniyor. Özel sektörde de benzer türden hizmetler bulunuyor ve yıllık ortalama 2.500-5.000 TL arası fiyatlandırılıyor. Diğer bir hobi bahçesi türüne baktığımızda ise arsa geliştiriciler tarafından tarlalar ve bahçelerin üzerine kooperatif kurularak veya hisseli mülkiyet oluşturularak “Tiny House” benzeri tek katlı 40-50 metrekare alanlı yapılar inşa edildiğini görüyoruz. Bu şekilde satılan hobi bahçelerinin bulunduğu şehre göre değişkenlik göstermekle beraber, 100.000-250.000 TL arası fiyatlarla satıldığı biliniyor. Bir başka tür olarak ise, yatırımcıların küçük yüzölçümlü yani yaklaşık 200 metrekareden başlayıp 1 dönüme kadar olan imarsız tarla ve bahçelerde kendi arazilerini satın alarak prefabrik ya da tekerlekli olarak taşınabilir türden yapılar getirerek hobi bahçeleri oluşturdukları görülüyor. Bu tür yatırımlar bulundukları şehir, ilçe, yola yakınlık, arazinin yapısı, altyapı olanakları gibi etkenlerle değişiklik göstermekle birlikte 100.000 TL’den başlayıp 250.000-300.000 TL aralığına kadar gidebildiğini görüyoruz."

TALEP ÇOK FAZLA SIRA BEKLENİYOR

'Tarım alanlarının fiili taksim ile parçalı mülkiyete dönüşmesi ve tarım yapılamaz hale gelmesi nedeniyle tarım alanlarının yapı yapılarak hobi bahçelerine dönüştürülmesi yasaklanmıştır. Hobi bahçelerinin imar plan sınırları içinde kalan alanlarda yapılması, planlı alanlar oluşturularak çözülmesi uygun olacaktır' diyen Arslan, "Hobi bahçelerinin belediyelerin çatısı altında daha planlı ve organize bir şekilde ilerlediğini söylemek doğru olacaktır. Altyapı hizmetlerinin de oturmuş olması nedeniyle bu tür tesisleri tercih etmenin daha faydalı olduğunu düşünmekteyiz. Ancak bu tesislerde kapasitenin genelde dolu olması, talebin fazla olduğu ve sıra beklendiği de bir gerçek" dedi.

İmar kanunuyla ilgili detaylardan bahseden Arslan, "Öte yandan, imar kanununa aykırı olarak inşa edilen yapıların yıkıldığı ve ülkemizde hali hazırda hobi bahçelerine ilişkin bir yasal düzenleme olmadığını söylemek yerinde olacaktır. Tarım arazilerinde kooperatif kurularak veya hisseli mülkiyet oluşturularak satılan bu tür hobi bahçelerinin gerek mülkiyet yapısı gerek ruhsatsız inşa edilmiş olmaları gerekse elektrik, su, yol, kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinden faydalanma konusundaki eksiklikler nedeniyle temkinli yaklaşılmasında fayda bulunduğunu düşünüyoruz" açıklamasında bulundu.

'Kırsal alanlarda toprakla uğraşmak isteyen, hobi bahçesi arayışı olan vatandaşlar eğer ki mülk edinmek istiyorlarsa köy yerleşik alanları içerisinde bulunan imarlı arsaları tercih etmeleri yerinde olacaktır' diyen Arslan "Bununla birlikte, geçtiğimiz aylarda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde yapılan değişikliklerle beraber, köy yerleşik alanı kavramı genişletilmiş ve “dağınık yerleşim alanı” kavramı getirilmiş olup, tarımsal amaçlı yapı inşa edebilmek için gerekli olan köy nüfusuna kayıtlı olma ve köyde sürekli yaşama şartı da kaldırılmıştır. Yapılan bu yasal düzenlemeyle köylerin çevresinde, bağ evi, kır evi gibi yapılar inşa edilmesinin önü açıldığından yatırımcıların bu koşulları sağlayan kırsal bölgeler yönelmesi daha sağlıklı sonuçlar doğuracaktır" ifadesinde bulundu.