Ev sahibi eski kiracıya 'Ya yüksek kira öde ya çık' diyebilir mi?

Üniversite ve okulların yeniden açılmasıyla kiralık evlere talep patlarken, İstanbul ve Ankara başta birçok kentte kiralık ev sıkıntısı yaşanıyor. Kiralar katlanırken, ev sahipleri de eski kiracılarını çıkarıp, yüksek fiyata evlerini kiralamak istiyor. Ev sahibi, evdeki kiracıyı kontrat süresi dolmadan çıkarabilir mi? “Ya yüksek Kira öde ya da evden çık” diyebilir mi? Ankara Barosu avukatlarından arabulucu Eda Günday, kira konusunda merak edilen tüm bu soruları yanıtladı.

İşte sorular ve cevaplar...

1- Kira artışı 2021 yılı için ne kadar?

Kira artışı, sözleşmenin sonlanacağı tarihten önceki aya göre 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yıl için uygulanacak kira artış oranı yüzde 14.55 olarak belirlendi. Ancak, sözleşmede, taraflarca daha düşük-yüksek oranda bir artış öngörülmüş ise kira artışı belirlenen bu oran üzerinden yapılır.

2- Kira kontratı dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?

Kira kontratı dolmadan haklı nedenler bulunmuyorsa, kiracının evden çıkarılması talep edilemez.

3- Eski kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya da çık' denilebilir mi?

Ev sahibi kontrat süresi dolmadan kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” diyemez. Kira artışı TÜFE ya da sözleşmedeki hükümlere göre yapılır. Özetle ev sahipleri kafalarına göre “kiralar çok arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun için haklı nedenleri olması gerekir. Bu nedenlerin başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip, 30 gün süre verilir. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

4- Kiracının başka hangi durumlarda evden tahliyesi talep edilebilir?

Kira hukukumuzda haklı neden olmadığı sürece kiracının tahliye edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının tahliye nedenleri şöyle sıralanabilir: “Bir kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar gönderilirse. Ödeme ihtarına rağmen 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle. Esaslı yıkım, tamirat tadilat varsa. Kiralananda kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Usulüne uygun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten makul bir süre sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. İhtiyaç sebebiyle tahliyede, ihtiyaç samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış satın alan kişi yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmuş ve 3 ay önceden mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.

5- Komşularla geçinmeyen rahatsızlık veren kiracı tahliye edilebilir mi?

Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uyulmaması durumunda da ev sahibi en az 30 gün süre vererek, sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

6- Ev satılırsa kiracı evden çıkmak zorunda mı?

Evde kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.

7- Evin satışı içindeki kiracıyı, kira artışı yapmaktan kurtarır mı?

Hayır kurtarmaz. Borçlar Kanunu 344. maddesi açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira artışı kontrata göre yapılır.

8- Kiracı pandemi nedeniyle kira indirimi isteyebilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi. Bu konudaki tartışma noktalandı. Yargıtay kararı ışığında, pandemi nedeniyle kira uyarlaması talep edilebilir. Bu yönde verilmiş yargı kararları var.

9- Kiraya pandemi indirimi davası hangi mahkemede açılmalı?

COVID-19'a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu'nun 138. Maddesi gereği “Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası” bulunulan yer sulh hukuk mahkemelerinde açılabiliyor.

10- Kira alacağı için mahkeme yerine arabulucuya gidilebilir mi?

6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. maddesine göre tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya ihtiyari olarak gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; başta tahliye talepleri olmak üzere kira alacağı ve kira tespiti konularında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması nedeniyle kanunen zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli süre sınırı yoktur.

11- Kiracı ve mülk sahibi ticari ise arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Her iki tarafın (mülk sahibi-kiracı) ticari işletme olması halinde kira alacakları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kanuni bir zorunluluktur. Dava açılmadan önce arabulucuya gidilebildiği gibi dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde hakim bu süreyi 3 ay daha uzatır.

12- Arabuluculuk pahalı mı ücreti kim öder?

Bir davanın ilk derece mahkemesi, istinaf ve temyiz süreleri ile birlikte sonuçlanması 5-10 yıl zaman alabilmektedir. Oysa arabuluculukta tarafların birkaç saatte bile sonuca ulaşmaları mümkündür. Ekonomiktir, dava harcı, mahkeme giderleri, keşif, bilirkişi ücreti gibi masraflar yoktur. Tarafların aksine bir anlaşması yok ise arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı'nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre taraflarca eşit olarak ödenir.

13- Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir mi?

Süreç kontrolü taraflardadır. Yargısal çözümde karar verme yetkisi üçüncü bir kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Taraflar mevcut hukuk düzenlemelerine ve usullerine bağlı kalmadan sadece kendilerine özgü çözüm üretme şansına sahiptir. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün değildir. Anlaşma sağlanaması halinde her zaman mahkemeye gidilebilir.

14- Arabuluculuk belgesinin hukuki niteliği nedir?

Arabuluculuk anlaşma belgesi, mahkeme ilamı niteliğinde bir belgedir. Bu nedenle taraflar arasındaki ihtilafı nihai olarak çözüme kavuşturmaktadır. Arabuluculukta anlaşmaya varılan hususlarla ilgili dava açılması mümkün değildir.